Fechamento Outubro
2017 – Rentabilidade com Aluguel de Temporada.
Bem amigos, confesso que fiquei matutando vários dias sobre
abrir ou não a rentabilidade e o patrimônio, mas concluí que devo sim abrir os
rendimentos do meu ativo. Não sei porquê eu tinha algum mau pressentimento,
porém acho que estarei fazendo uma boa contribuição a blogosfera pois esse
ativo é diferenciado e não tem praticamente nada de informação concreta e
prática na web. Let's do it!
Estão preparados? Eu não sei se estou, mas vamos nessa.
Primeiramente vou detalhar o que é
cada nomenclatura:
Patrimônio
Imobilizado:
É todo o valor gasto com a casa de aluguel. Desde a aquisição
do terreno, incluindo impostos e escrituração, toda a construção sendo do
projeto ao acabamento e também toda a mobília e acessórios. Aqui inclui também
a parte de paisagismo, muros, etc. Ou seja é 100% do valor desembolsado até
agora com a casa+terreno. Aqui temos uma observação a fazer que ainda tenho um
saldo devedor na casa de R$100.000 via financiamento para construção. Então
pago mensalmente uma parcela (com juros claro) que vai sendo amortizada aos
poucos. Comento também que estou alugando a casa já faz um tempinho e meu saldo
devedor era na casa de R$200.000 e foi amortizando com toda a receita. (Sempre
foi esse meu plano, pagar a casa com o aluguel). Ou seja, o Patrimômio ATUAL é
R$385k. mas se eu for quitar o saldo devedor. O total do ativo fica em R$485k.
Eu uso o valor atual pois é a melhor conta a se fazer na rentabilidade do mês,
porém mês após mês o patrimônio vai subindo conforme pago o empréstimo ou vou
alocando mais benfeitorias no imóvel como mobília sob medida, etc (penso em
colocar uma piscina quem sabe).
Receita Líquida:
É
o valor líquido de receitas de aluguel, como alugo por diária, não vou abrir aqui
se alugo x ou y diárias, tampouco o valor da diária que obviamente é variável
dependendo da época do ano ou feriado por exemplo. Aqui já desconto as despesas
de IPTU, luz, zeladoria, e reparos em geral.
Rentabilidade Mês:
É autoexplicativo porém como estou reinvestindo as receitas no imóvel pois
tenho um residual da obra pra finalizar o pagamento e estou colocando vários
acabamentos que ainda faltavam como rebaixo em gesso, mobília sob medida, etc.
Obviamente esses investimentos feitos com a receita líquida implicam no aumento
do patrimônio. (Isso pode estragar um pouco o % de rentabilidade lá na frente
pois o imobilizado vai crescendo e precisa render mais e mais as receitas pra
manter o %).
OBS: Será que posso chamar de renda passiva? hum. Bem interessante essa renda passiva olhando para o valor hein!
Impressões gerais
sobre o investimento:
Poxa, mas e se a rentabilidade está boa, porquê colocar
ainda mais dinheiro na casa? Vai piorar a rentabilidade assim, não?? Com
frescuras de acabamento? Isso é coisa de fresco e muié... ôxi, a final ninguém dá bola pra isso! Hmmmmm será que
é isso mesmo na prática?
Respondo:
Antes que me perguntem, é que com as melhorias
feitas na casa, o valor de locação vai subindo conforme vai subindo o padrão de
acabamento e amenidades. Estou a poucos anos locando e no inicio a casa era
super pelada não tinha quase nada e aos poucos fui incrementando os acabamentos
e o valor da diária subindo. Até hoje usei 100% das receitas na casa, seja para
quitar empréstimos/financiamentos ou benfeitorias. Na primeira temporada era
coisa de louco ia da mão do inquilino direto pro pedreiro, ou seja eu tava pelado
e devendo ao ponto de se me virasse de cabeça para baixo e sacudissem não saia
nada, nem moedinha de one cent.... e consegui construir boa parte do patrimônio
total graças a locação. Na segunda temporada foi para quitar algumas
contas parceladas a médio prazo.... já a terceira são mais acabamentos e
mobiliário. As próximas tenho o financiamento da obra pra quitar, mas ainda não
tomei a decisão se vale a pena quitar tudo o mais rápido possível ou investir
em outro ativo ou até mesmo reinvestir na casa e aumentar a diária....
Meu feeling sobre os futuros hóspedes enquanto estava construindo a casa...
Nunca que eu iria conseguir juntar/aportar esse patrimônio
todo de R$385k somente com o salário. Isso em cerca de 5 anos desde que concebi
com a ideia. Quando comprei o terreno tinha cerca de 100k guardado e hoje 3
anos depois tenho esse patrimônio todo! Claro que uma boa parte vem de aportes
de salário mas se for fazer uma conta rápida de receita já passei dos R$150k
somente com locação.
Hoje com a casa bem mais completinha, com internet y otras cositas mas, o valor médio de
diária que fecho é 75% acima do valor que iniciei a locação quando a casa
estava recém pronta e pelada, sem acabamentos...
Porém tudo tem um limite, acho que a partir de agora não
consigo aumentar muito o valor de diária pois a casa está bem completa. A não
ser que eu coloque uma bela piscina com Jacuzzi, sauna, aí penso que dá pra subir uns
15% tranquilamente. Porém, a conta desse ROI (retorno sobre o investimento) não fiz ainda...
Vamos para o fechamento de Outubro:
Foi um mês muito bom pois tivemos o feriado do dia 12 que fechei um bom pacote.
OBS1: A rentabilidade histórica vou deixar para outro post pois
vou falar também sobre sazonalidade.
OBS2: Tenho outros patrimônios como FGTS, poupança, carro, etc,
que alguns blogueiros contabilizam e abrem. Neste primeiro momento, vou abrir
somente as informações do meu ATIVO que é o imóvel de aluguel de temporada.
O que concluo é que até agora valeu a pena sim, e muito,
reinvestir na casa para aumentar o ticket. Daqui pra frente, sei não.
Quem diria que aluguel de temporada dava uma boa renda hein!??
Ó minha alegria com essa renda passiva de Outubro!!!
Grande abraço,
Viver de Aluguel de Temporada