terça-feira, 14 de novembro de 2017

Dicas com Imóveis – Parte 1 – Comprar novo, comprar usado ou Construir?

Olá!

Começaremos HOJE uma série de posts abordando diversas dicas sobre imóveis. Esporadicamente teremos um post focado neste tema abordando os mais diversos assuntos. Começaremos com o tema:

-> Construir, comprar usado ou comprar novo?

Minha recomendação é: 

-> Jamais comprar imóvel novo ou na planta. Estamos em 2017 e acabou a festa da valorização. Essa bolha já estourou. Claro existe a exceção da exceção. Ou se conforme com uma valorização pífia em raros casos, pois na maioria ou empata ou até desvaloriza. Dá pra escrever um livro justificando a minha visão.






         Quem compra imóvel novo pode até terminar a corrida, mas....


Vamos ao exemplo:

Aqui na minha região uma casa geminada de ½ terreno, ampla, com uns 120m² aparentemente bem acabada, num lugar bom pra se morar, sai na faixa de R$400 a R$500k - valor de venda.

Já um terreno em uma excelente localização, gira em torno de 250k. O CUB de construção para um desavisado, fica em R$1,5k/m² (desavisado pois dá pra fazer com uns R$1,2k tranquilo.)

Então a casa tem um custo total de: R$125k de 1/2 terreno +R$180k da obra. Tá aí o segredo dos nossos amigos construtores e empreiteiros. Gasta R$300k pra construir a casa, vende a R$400k (por baixo). Lucro de 33% ou R$100k por casa. Dá pra construir tranquilo 2 casas por ano. Lucro R$200k/ano ou R$16k/mês. Nada mal. Está revelada a fonte da riqueza dos construtô, rsrsrsrs. Lembrando que estou sendo muito conservador tanto no valor da obra, quanto no valor final de venda.

Por este motivo eu particularmente não aconselho comprar pronto em 99,9% dos casos.  Se o valor final fosse uns R$330k eu considero um valor justo com um lucro bem razoável de R$30k para o construtor. Mas o pessoal abusa na margem de lucro, a final tem gente que paga, igual carro zero.... vida que segue, eles ficam seu meu $ e eu sem o imóvel pronto deles.

Se fazer essa mesma conta na construção de apartamentos, a margem é maior ainda, chegando facilmente a 100%. É inacreditável como vemos construtoras quebrando/falindo, é péssima administração na certa e/ou ou sócios enfiam o dinheiro todo da empresa em Ferraris, lanchas, etc...

Sem contar que esses imóveis prontos nesta faixa de valor de 400k pra baixo, em 99% das vezes, é tudo material de segunda mão, tem sempre erros de construção, infiltrações, tintas da pior qualidade, acabamento tosco mesmo.


                      Taí aquele apêzão acabamento de primeira...


POXA, mas e agora? Não posso comprar um imóvel novo? Vou comprar o que pra valer a pena?

Recomendação número 1: Comprar um terreno e construir

Ah mas o terreno é caro! R$250k né? Aí recomendo quem sabe dividir o terreno com algum amigo/parente de confiança? Fica R$125k pra cada um. Ou ainda, nas periferias de qualquer cidade média temos bons terrenos na faixa de R$120k. Dá até pra construir 2 geminados, morar em 1 e o outro tirar no mínimo R$100k de lucro. (Mas dá pra pagar o terreno com o lucro?! é isso mesmo amiguinhos)

Poxa mas eu moro na cidade, não tem mais terreno disponível!

Recomendação número 2: Comprar imóvel usado, porém bem localizado e com boa estrutura. Imóvel com bom potencial.
Pode ser um imóvel antigo, apartamento, casa ou geminado, tanto faz, de preferência todo feioso por dentro ou por fora.

Assim temos um bom potencial para BARGANHAR o preço, pedir desconto, negociar tudo que dá. Geralmente quem não cuida da casa, não faz as devidas manutenções é pq não tem grana, ou seja, está precisando de $$$, assim o descontão é garantido. E também é uma ótima oportunidade para reformar, aumentar, deixar bonito, e revender com margem de lucro. Ou então morar num lugar legal por um preço mais justo. Aqui não temos aquele lucro de no mínimo 33% do construtor certo? Ou temos? De preferência direto com o proprietário, olho no olho.

Ah mas direto com o proprietário? E o corretor?

Pra PQP o corretor que vai me levar 6% de corretagem. Imagina comprar a casa de R$400k e o felizardo me levar R$24k nessa pegada. Só pra apresentar vendedor/comprador e cuidar de um contratinho, uma escritura... que absurdo, se eu contar o quanto tenho que trabalhar pra ganhar isso olha.... Se depender de mim que morram de fome. Aliás essa é uma profissão que está com os dias contados com o advento dos Apps ou até mesmo OLX. Minha dica é: Negociar direto com o vendedor, se ficou dúvida ou precisa de ajuda, contrata um advogado especialista em imóveis e paga um honorário para auxiliar na papelada. Tenho absoluta certeza que com uns R$5k no máximo ele faz tudo pra ti... e a diferença dos R$24k já investe na reforma.


Típico corretor, de olho nos 6% de corretagem, louco pra dar aquela "sugada" com muito pouco suor.

Pra fechar:

Bom se ainda assim não estiver confortável, seja construindo, ou comprando usado para reformar, aí temos:

A recomendação número 3: Que é alugar mesmo. Na maioria dos casos quem está líquido com o cash na mão, na ponta do lápis sempre vale a pena alugar pois paga o aluguel e sobra com o rendimento das aplicações. Mas aí entra uma questão bem pessoal que é alugar X comprar, que podemos deixar para outro post.

PS: Espero que nenhuma construtora me hackeie aqui e "se livre" de mim pq estou dando um nó no negócio deles. Se eu não postar mais vcs já estão avisados! rsrsrs.



Esse é meu destino depois que as construtoras lerem o post. Baixem a margem pô!

O próximo tema da nossa série de posts de Dicas com Imóveis é: Otimização de custos e dicas em geral na obra, do projeto ao acabamento.



Grande abraço.

Viver de Aluguel de Temporada

11 comentários:

  1. Fala cara,

    A formatacao pra leitura ta bem ruim... mas legal o conteudo.

    Abs.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. E aí amigo, cara, estou apanhando um pouco aqui no Blogger, tentando umas artimanhas em HTML e testando algumas configurações... vou atualizar e vai ficar melhor, fica tranquilo. abraços

      Excluir
  2. ótimo texto meu amigo, gostei do tema abordado.
    Concordo 100% do que foi dito aqui.
    Um abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado amigo, aqui no meu blog é sem enrolação. abraço

      Excluir
  3. Respostas
    1. Obrigado Inglês, fico feliz com um elogio de você que já é faixa preta nos blogs. Grande abraço

      Excluir
  4. Ótimo post, VDAT!

    Sem dúvidas, concordo muito com o que você disse.
    Pretendo um dia ter um capital pra conseguir derrubar a casa onde moro (bairro classe média em SP) pra construir uma boa casa, vender e começar a por o lucro pra girar em novas construções.


    Abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado amigo! Pense bem se vale a pena derrubar e começar do zero ou reformar-ampliar o imóvel atual.
      A grande vantagem de reformar é que pode ir fazendo aos poucos, um cômodo por vez.... se for começar do zero a alavancagem de capital é enorme pq a obra não pode parar... não sei como é seu imóvel e projeto, mas eu reformaria aos poucos com o $ disponível mensal. Além do mais, dá pra pegar junto com os pedreiros, botar um piso, fazer uma pintura... já economiza uma boa grana também.
      Outra dica que dou pra valorizar o imóvel é: invista na FACHADA.
      abraço.

      Excluir
  5. Falou tudo meu amigo! No passado eu comecei a fazer isso e me ferrei justamente por pegar a grana q querer investir em outro negócio. Deveria ter continuado com imóveis. A receita é bem fácil mesmo. Compra terreno, constrói 2 casas por terreno e vende. Na época consegui 40% de lucro no negócio que durou uns 8 a 9 meses. Hoje estou na luta para levantar capital novamente para entrar nessa parada e não sair mais. O bom é que o tempo que vai levar para juntar a grana vai coincidir com o tempo para sairmos dessa crise imobiliária. A receita é simples, as pessoas só não ficam rica pois não tem disciplina para juntar a grana para o negócio, a prioridade para eles são esses luxinho de classe média.

    ResponderExcluir
  6. Olá viver!! o que acha melhor para comprar um imóvel de alugar, um apartamento, uma casa pronta e antiga ou construir para alugar ?

    ResponderExcluir
  7. Interessante seu post. Eu penso em morar de aluguel por um bom tempo. Quem aproveitou antes do boom se deu muito bem. Abraço

    ResponderExcluir