terça-feira, 14 de novembro de 2017

Dicas com Imóveis – Parte 1 – Comprar novo, comprar usado ou Construir?

Olá!

Começaremos HOJE uma série de posts abordando diversas dicas sobre imóveis. Esporadicamente teremos um post focado neste tema abordando os mais diversos assuntos. Começaremos com o tema:

-> Construir, comprar usado ou comprar novo?

Minha recomendação é: 

-> Jamais comprar imóvel novo ou na planta. Estamos em 2017 e acabou a festa da valorização. Essa bolha já estourou. Claro existe a exceção da exceção. Ou se conforme com uma valorização pífia em raros casos, pois na maioria ou empata ou até desvaloriza. Dá pra escrever um livro justificando a minha visão.






         Quem compra imóvel novo pode até terminar a corrida, mas....


Vamos ao exemplo:

Aqui na minha região uma casa geminada de ½ terreno, ampla, com uns 120m² aparentemente bem acabada, num lugar bom pra se morar, sai na faixa de R$400 a R$500k - valor de venda.

Já um terreno em uma excelente localização, gira em torno de 250k. O CUB de construção para um desavisado, fica em R$1,5k/m² (desavisado pois dá pra fazer com uns R$1,2k tranquilo.)

Então a casa tem um custo total de: R$125k de 1/2 terreno +R$180k da obra. Tá aí o segredo dos nossos amigos construtores e empreiteiros. Gasta R$300k pra construir a casa, vende a R$400k (por baixo). Lucro de 33% ou R$100k por casa. Dá pra construir tranquilo 2 casas por ano. Lucro R$200k/ano ou R$16k/mês. Nada mal. Está revelada a fonte da riqueza dos construtô, rsrsrsrs. Lembrando que estou sendo muito conservador tanto no valor da obra, quanto no valor final de venda.

Por este motivo eu particularmente não aconselho comprar pronto em 99,9% dos casos.  Se o valor final fosse uns R$330k eu considero um valor justo com um lucro bem razoável de R$30k para o construtor. Mas o pessoal abusa na margem de lucro, a final tem gente que paga, igual carro zero.... vida que segue, eles ficam seu meu $ e eu sem o imóvel pronto deles.

Se fazer essa mesma conta na construção de apartamentos, a margem é maior ainda, chegando facilmente a 100%. É inacreditável como vemos construtoras quebrando/falindo, é péssima administração na certa e/ou ou sócios enfiam o dinheiro todo da empresa em Ferraris, lanchas, etc...

Sem contar que esses imóveis prontos nesta faixa de valor de 400k pra baixo, em 99% das vezes, é tudo material de segunda mão, tem sempre erros de construção, infiltrações, tintas da pior qualidade, acabamento tosco mesmo.


                      Taí aquele apêzão acabamento de primeira...


POXA, mas e agora? Não posso comprar um imóvel novo? Vou comprar o que pra valer a pena?

Recomendação número 1: Comprar um terreno e construir

Ah mas o terreno é caro! R$250k né? Aí recomendo quem sabe dividir o terreno com algum amigo/parente de confiança? Fica R$125k pra cada um. Ou ainda, nas periferias de qualquer cidade média temos bons terrenos na faixa de R$120k. Dá até pra construir 2 geminados, morar em 1 e o outro tirar no mínimo R$100k de lucro. (Mas dá pra pagar o terreno com o lucro?! é isso mesmo amiguinhos)

Poxa mas eu moro na cidade, não tem mais terreno disponível!

Recomendação número 2: Comprar imóvel usado, porém bem localizado e com boa estrutura. Imóvel com bom potencial.
Pode ser um imóvel antigo, apartamento, casa ou geminado, tanto faz, de preferência todo feioso por dentro ou por fora.

Assim temos um bom potencial para BARGANHAR o preço, pedir desconto, negociar tudo que dá. Geralmente quem não cuida da casa, não faz as devidas manutenções é pq não tem grana, ou seja, está precisando de $$$, assim o descontão é garantido. E também é uma ótima oportunidade para reformar, aumentar, deixar bonito, e revender com margem de lucro. Ou então morar num lugar legal por um preço mais justo. Aqui não temos aquele lucro de no mínimo 33% do construtor certo? Ou temos? De preferência direto com o proprietário, olho no olho.

Ah mas direto com o proprietário? E o corretor?

Pra PQP o corretor que vai me levar 6% de corretagem. Imagina comprar a casa de R$400k e o felizardo me levar R$24k nessa pegada. Só pra apresentar vendedor/comprador e cuidar de um contratinho, uma escritura... que absurdo, se eu contar o quanto tenho que trabalhar pra ganhar isso olha.... Se depender de mim que morram de fome. Aliás essa é uma profissão que está com os dias contados com o advento dos Apps ou até mesmo OLX. Minha dica é: Negociar direto com o vendedor, se ficou dúvida ou precisa de ajuda, contrata um advogado especialista em imóveis e paga um honorário para auxiliar na papelada. Tenho absoluta certeza que com uns R$5k no máximo ele faz tudo pra ti... e a diferença dos R$24k já investe na reforma.


Típico corretor, de olho nos 6% de corretagem, louco pra dar aquela "sugada" com muito pouco suor.

Pra fechar:

Bom se ainda assim não estiver confortável, seja construindo, ou comprando usado para reformar, aí temos:

A recomendação número 3: Que é alugar mesmo. Na maioria dos casos quem está líquido com o cash na mão, na ponta do lápis sempre vale a pena alugar pois paga o aluguel e sobra com o rendimento das aplicações. Mas aí entra uma questão bem pessoal que é alugar X comprar, que podemos deixar para outro post.

PS: Espero que nenhuma construtora me hackeie aqui e "se livre" de mim pq estou dando um nó no negócio deles. Se eu não postar mais vcs já estão avisados! rsrsrs.



Esse é meu destino depois que as construtoras lerem o post. Baixem a margem pô!

O próximo tema da nossa série de posts de Dicas com Imóveis é: Otimização de custos e dicas em geral na obra, do projeto ao acabamento.



Grande abraço.

Viver de Aluguel de Temporada

quarta-feira, 8 de novembro de 2017

Casa de Praia 3 em 1

Pois bem,


Vou abordar um assunto que é bastante controverso no mundo das finanças e literaturas em geral. Tem um ditado que diz o seguinte: casa de praia tem duas alegrias, uma no dia que você compra e outra no dia que você vende. Será que é isso mesmo? Para algumas pessoas que não enxergam as oportunidades disfarçadas neste investimento talvez sim, mas vamos explorar meu conceito de casa de praia 3 em 1.



1) Minha casa de praia hoje é um ATIVO, com ótima rentabilidade anual, de dar inveja em muitos outros ativos e aplicações. (devo mostrar essa rentabilidade e valores investidos em breve aqui no blog).



2) Eu quando optei por construir este ativo, também fiz a seguinte conta, veja que curioso a conta que ninguém faz, lembrando que eu não moro na casa de praia, moro em uma outra cidade mais para o interior. Se todos os anos saio de férias, e como gosto de praia, de praxe alugo uma casa num valor médio de R$350 por dia, sendo um período de 16 dias no ano, sendo 10 no verão mais uns 2 feriados no ano. Fechando um total de R$5.600,00 ao ano. Vejam que aqui esta despesa entra como gasto de lazer, não sou dessa turma frugal ao extremo que não sai de casa embora respeito esta posição. Num período de 10 anos, são R$56.000,00 que eu deixei de gastar, pagando para outro proprietário de casa, pousada, etc ficando em minha casa. Esse valor pretendo investir em outros ativos, a final esse valor eu já gastei certo?



3) Quando comprei o terreno, alguns anos atrás, como as coisas demoram pra chegar nas cidades menores, o boom imobiliário ainda não tinha chego com tudo na região, então paguei um valor justíssimo no terreno, e também para construir, eu estimo que gastei 70% do valor se fosse construir em uma cidade média/grande. Ou seja, também não quero ficar falando de valorizações do meu imóvel e blábláblá, pois essa valorização eu não conto como patrimônio, mas eu tive um corretor que me procurou com uma proposta de venda da minha casa na qual eu tiraria 50% de lucro, isso menos de 2 anos após a conclusão da obra. Mas não vendi pois o que eu ganho com os itens 1 e 2 não compensa a venda. Venderia por 100% de lucro, mas aí a casa não vale mesmo. O que quero concluir no item 3 é que querendo ou não formei um belo patrimônio e tenho certeza absoluta que tive uma ótima valorização pois eu mesmo gerenciei toda a obra e os terrenos na região também valorizaram muito comparado ao preço que paguei. Foi um negócio certo, no timing certo.



4) Ops, não eram só 3? Eram, mas essa eu considero um bônus. Na minha visão, todas as famílias, principalmente no Brasil, deveriam ter no mínimo 1 imóvel próprio e quitado, mesmo se fosse um kitnet no interior do interior MCMV (Minha casa minha dívida vida). (Minha casa ainda não é quitada mas falta pouco.) Isso porque se der tudo errado na vida da pessoa, perder o emprego, etc ao menos o cidadão e/ou sua família terão aonde cair mortos, ou seja, não terão o medo de ser despejado do aluguel e ter que morar na rua por falta de renda nem depender de morar de favor em casa de parentes, etc. A ideia claro que não é essa mas meu objetivo no futuro lá na frente com a IF atingida, a ideia é que não precise mais alugar a casa como fonte de renda, ou seja, vou morar nela e curtir minha aposentadoria numa bela casa de praia. Ousado também.



Abaixo uma foto similar a minha casa de praia de aluguel. No próximos posts vou detalhar a construção e algumas dicas do mercado imobiliário sob minha ótica.





Forte abraço,


sexta-feira, 27 de outubro de 2017

Primeiro blog do Brasil...

Primeiro Blog do Brasil Sobre Finanças e Aluguel de Temporada

Olá.

Depois de algum tempo acompanhando vários blogs de finanças da blogosfera e aprendendo muito com os mesmos, chegou minha vez de compartilhar minha jornada para atingir a tão almejada IF, a independência financeira. Com ela temos as tradicionais metas de sair da corrida dos ratos, não ser mais empregado, entre outras que serão debatidas em tópicos.

A grande maioria dos blogs foca em investimentos em renda fixa, renda variável, ações, etc. Alguns outros em construções, aluguéis, temos até um que explora franquias, etc. Eu ainda não tenho conhecimento de algum blog que explora o aluguel de temporada como ativo. E este é o meu primeiro ativo. Claro que na medida do possível pretendo diversificar para aplicações financeiras em renda fixa, ações, etc. Afinal não se deve colocar todos os ovos na mesma cesta.



Tenho um imóvel, mais precisamente uma casa, construída com muito, muito suor a cerca de 2 anos atrás, em uma praia famosa no litoral brasileiro (não moro na praia, minha casa de cidade, que é alugada, fica a cerca de 3 horas da casa de praia - veja que loucura tenho uma casa de praia e moro de aluguel - é o preço da IF). Vou compartilhar aos poucos desde a saga da construção e o planejamento financeiro da obra, e chagaremos ao evento de alugar por temporada/diária, bem como compartilharei as receitas e curiosidades desta modalidade de investimento. Também, devo quebrar o paradigma que casa de praia é um péssimo negócio.


                             Típico hóspede da casa do Viver de Aluguel de Temporada


Um resumo rápido de como começou minha caminhada: Tudo começa quando ganhei um livro de meu pai, lá com meus 18-20 anos, muito tarde por sinal, Pai Rico, Pai Pobre. Na época estagiário ganhava 500 reais por mês, e tinha na minha cabeça que com um salário destes não valia a pena economizar, e ainda penso assim, que até na faixa de 1,5 mil reais não vale a pena passar o mês a pão e água pra sobrar 100 reais. Mas enfim isso é muito particular e não vem ao caso. Quando a vida deu uma melhorada, após faculdade e promoções (empresa privada) consegui começar a guardar lá com meus 25 para investir no meu primeiro ativo, até lá não tinha guardado 1 real. O que importa é que nunca saiu da minha cabeça aquela frase do livro: "INVISTA EM ATIVOS, NUNCA EM PASSIVOS", bem como as dicas do pai rico. Esse livrinho foi a minha base, e essa frase martelou 10 anos na minha cabeça até que eu tivesse meu primeiro ativo. Vou deixar essa história toda para um post dedicado.



Também vou aproveitar o blog, para compartilhar diversas dicas, que (de tanto apanhar aprendi) a vida me ensinou, ou melhor, que eu por iniciativa própria corri atrás, pesquisei, assimilei e botei em prática, sobre diversos temas, coisas bizarras como DIY (Do it yourself - faça você mesmo), negócios em geral, negociações de imóveis, carros, como barganhar e conseguir descontos, custo de vida, como fazer $ com pequenas coisas do dia a dia. Enfim, eu diria que são minhas ferramentas essenciais para encurtar a jornada da IF. Já tenho uns 10 tópicos na cabeça sobre essas "life hacks".


Toolbox maneirona porém discreta


Abraços,

Viver de Aluguel de Temporada.